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张家港配资开户千亿信任危局,房企兑付困难触及“存亡线”

  今天在网上看到《张家港配资开户千亿信任危局,房企兑付困难触及“存亡线”》,感觉很有用处,把错别字改掉了,希望大家能有所收获。

  黑云压城城欲摧。

  房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]兑付高峰来袭,加之融资环境“紧箍咒”收缩,让应接不暇的房企正遭遇“借新换旧”腹背受敌的危局。

  11月1日,中昌数据(600242.SH)公告关于公司控股股东及一致行动人股份被轮候冻结的消息,而其公告中所涉及的24.88%控股股东正是近日饱受破产争议的上海三盛宏业投资(集团)有限责任公司,此次三盛宏业被冻结股份数为113624023,冻结日期为10月30日,冻结期限为三年。

  与之牵引出的是,三盛宏业与中国民生信托[XinTuo]的借款纠纷,因涉及交叉违约条款三盛宏业被中诚信托[XinTuo]查封旗下资产,并宣布该信托[XinTuo]计划提前结束,要求三盛宏业提前偿还信托[XinTuo]计划贷款资金,三盛宏业危机的集中爆发,最早便是因为员工购买的公司理财产品未能按时兑付而起的。

  在资金命途的狙击战上,泰禾也曾受到搁浅。今年7月,中诚信托[XinTuo]与泰禾集团、增城荔涛房地产[FangDiChan]有限公司曾发生借款合同纠纷,只是,在之后的公告澄清过程中,泰禾忍痛割爱,通过出售资产方式,结清全部借款,才保证现金流顺畅。风财讯梳理发现,配资开户诸如开平富琳裕邦房地产[FangDiChan]及去年折戟海南退市的中弘等房地产[FangDiChan]企业都曾涉及信托[XinTuo]违约。

  “没披露的都是没有违约的,如果有违约现象可以内部解决,后续处理抵押物等,风险一般是可以控制的,但是较为严重的则会触发资金流危局。信托[XinTuo]政策收紧之后,现在信托[XinTuo]规模相对于之前减少了很多,做的都是排名靠前的地产,小房企现在不太做债券。”一位信托[XinTuo]机构人士告诉风财讯。

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  稀释效应

  今年10月暴雷的老牌明星信托[XinTuo]公司——安信信托[XinTuo]曾经是一个传奇般的存在。四川商人高天国起家于房地产[FangDiChan]因抓住海南楼市发展的黄金期,并长袖善舞于资本市场。

  2007年,高曾通过旗下子公司获得三亚小洲岛酒店公司59%的股权,后斥巨资进行岛内开发,只是,由于海南的环保督察风暴项目戛然而止,而最终接盘的便是去年陷入退市风波的中弘。

  安心信托[XinTuo]与房地产[FangDiChan]有着千丝万缕的联系,据悉,安信信托[XinTuo]的118亿违约金额中,涉及房地产[FangDiChan]的就高达百亿,而中弘便是其中最为典型的一例。

  中弘股份曾公告称,安信信托[XinTuo]在中弘股份有15亿元的资金逾期,发生额为“利息逾期”7666.67万元股票配资。而2018年底,有一笔向中弘股份关联方中弘卓业发放的贷款到期无法收回,涉及金额是5.5亿元。

  不可忽视的是,深陷债务漩涡的中弘,债务违约曾涉及安信信托[XinTuo]、交银国际信托[XinTuo]、华融国际信托[XinTuo]、中建投信托[XinTuo]、山东省国际信托[XinTuo]等12家信托[XinTuo]公司,向中弘退及其子公司提供的借款存在逾期现象。

  “对于整个行业来讲,普遍面临着资金链紧张的问题,之前发的房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]到期,意味着房企面临资金兑付压力,兑付不了,甚至会出现爆仓问题。如果说融资环境稍微宽松一点,一个“借新还旧”,也不至于爆仓。”一位业内人士坦言。

  在传统融资途径收窄的背景之下,信托[XinTuo]一度成为房企所能抓住的救命“稻草”,自2018年开始信托[XinTuo]迎来一路狂飙,只是在2019年按下“暂停键”。

  一方面是房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]融资规模有所减少,另一方面是大量到期产品面临兑付难题。

  风财讯根据wind数据梳理发现,截至11月12日,2019年到期房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]产品共2167项,涉及债券投资类信托[XinTuo]、证券投资类信托[XinTuo]、贷款类信托[XinTuo]、股权投资类信托[XinTuo]等类型。

  双重夹击之下线上配资,今年10月,因开平富琳裕邦房地产[FangDiChan]开发有限公司破产重整引发山西信托[XinTuo] “信远36号”和“信卓1号” 两款信托[XinTuo]产品违约,让其不得不面临抵债资产、现金受让二选一的处境。

  “信托[XinTuo]计划往往会以股权投资或明股实债的形式进入企业,这时候信托[XinTuo]计划就承担了远远高于银行贷款和债权融资的风险。所以一般都设定了更加严格的风控措施和监管条件,例如会设定提前清算和退出的触发条件。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜称。

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  求生通道

  房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]共分为四种:债权类、股权类、财产收益类、组合类。相对于银行有条件的开发贷,及上市公司可发的债券融资,信托[XinTuo]融资此种类高利贷式的方式,往往会承载着较高的利息。

  “信托[XinTuo]有抵押借钱的,也有明股实债的。借钱多了,就会继续跑通这种模式,做大规模。拆东墙补西墙,市场好了就不错,市场不好,就可能还不了——破产。”某开发商人士对风财讯坦言。

  疯狂的另一面,大量到期信托[XinTuo]如约而至。风财讯根据Wind数据梳理发现,截至11月13日,整体到期信托[XinTuo]产品2689例,一年内到期房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]共有335例,今年到期的房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]中预期收益率8%到15%的达到33例。

  10月30日,敏捷地产东樾府项目信托[XinTuo]到期,预期年收益率为8.1%,实际发行规模为3520万元,以此为代价的是,抵押担保标的项目土地使用权提供抵押担保,抵押率不高于50%,保证担保广州锦绣投资有限公司提供连带责任保证担保,股权质押广州市敏捷房地产[FangDiChan]开发有限公司以其持有的项目公司100%股权提供质押担保。

  今年9月20日到期的长盈精英祥生东台信托[XinTuo]存续期仅有12个月,预期年收益率为8.3%,标的企业为东台市祥生弘景房地产[FangDiChan]开发有限公司,代价是,东台市祥生弘景房地产[FangDiChan]开发有限公司提供一宗地土地抵押第一顺位抵押,并承诺后续产生的在建工程在信托[XinTuo]期内不得对外抵押,东台市祥生弘景房地产[FangDiChan]开发有限公司100%股权质押提供质押担保。

  此外,在今年下半年到期的信托[XinTuo]中,领地集团、花样年分别有一项股权收益权投资信托[XinTuo]到期,年预期收益率皆为8%以上。

  “相比较银行信托[XinTuo]融资门槛较低,风控措施较为灵活宽松,但是利率比银行高一些,信托[XinTuo]融资期限一般一到两年,也容易引发风险。”一位资深金融人士表示。

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  中点转向

  毫无疑问,“现金流”正成为横在房企规模与野心上不可跨越的“劫数”。据人民法院网站消息,截至10月27日,宣告破产的房企已经增加到408家。

  为了补充现金流,加紧冲洗业绩,龙头房企领衔加入“双11”促销大军,其中,不乏恒大、碧桂园、融创、保利发展、龙湖、阳光城、富力等房企。

  天平的另一端是地产债务压顶来临,小房企依靠信托[XinTuo]资金“续命”难以为继,而信托[XinTuo]资源开始向有实力现金运作的大房企靠拢。

  据公开数据显示,我国上半年房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]业务募资规模约为3800亿。据wind数据显示,自今年以来,房地产[FangDiChan]存续信托[XinTuo]达到389例,不乏蓝光、恒大、金科、碧桂园、雅居乐、远洋等品牌房企。

  阳光城的地产项目大多与信托[XinTuo]资金“挂钩”。今年4月,阳光城与中建投信托[XinTuo]达成包括非标债权类融资、地产基金类投资、供应链保理等在内的多种业务合作,总规模达人民币200亿元。

  无独有偶,9月6日,华夏幸福三日连签下60亿永续债信托[XinTuo]。其中,中原信托[XinTuo]将信托[XinTuo]计划项下的信托[XinTuo]资金向全资子公司九通基业投资有限公司发放永续信托[XinTuo]贷款,金额为不超过20亿元人民币。

  “输血”现实的背面是,有融资成本在,信托[XinTuo]在一定成都上也会侵吞企业利润,尤其是利率较高的信托[XinTuo]。动辄8%甚至更高的利率意味着需要偿还的利息更多。

  众所周知的是,闽系房企阳光城是靠”高周转+高杠杆“实现迅速突围的,今年6月,至信618号阳光城北京项目股权投资集合资金信托[XinTuo]计划”就曾输血阳光城密云溪翁庄项目,此项投资采用”股权+债权“组合方式进行,明股实债的背后还涉及担保、土地抵押、股权质押、流动性支援等对赌协议。今年6月,阳光城大股东阳光集团斥资1.08亿购回其所持信托[XinTuo]计划。

  “重要马车”房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]业务从5月开始被戴上“紧箍咒”,相继出台的“23号文”、“64号文”倒逼信托[XinTuo]公司加速转型。

  据统计,今年以来已有6家信托[XinTuo]公司为此受罚。其中,粤财信托[XinTuo]、中泰信托[XinTuo]、华宝信托[XinTuo]3家公司被罚没金额分别超过200万元。

  据用益信托[XinTuo]网数据显示,2019年第三季度,房地产[FangDiChan]类信托[XinTuo]资金募集规模依旧占据首位,达到1529.18亿元,环比减少27.50%,规模占比达到35.84%,环比减少5.47个百分点,三季度房地产[FangDiChan]类信托[XinTuo]规模占比35.84%,环比减少5.47个百分点。

  欲戴王冠,必承其重。在坐享红利的同时,亦需要承风险,房企走钢丝会否迎来转向?

  “今年一二月份春节过后,还会有一些定向宽松,但是定向宽松不会针对房地产[FangDiChan]信托[XinTuo]。如果行业融资环境还是按照目前的形势持续的话,可能还会有更多的企业面临资金链严重的兑付压力。其实,目前行业当中已经有企业爆出来,再持续一个季度的话,有可能会有更多企业出现爆仓问题。”一位业内资深专家称。

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